Sin lugar a duda el estrato socioeconómico influye en la adquisición de un inmueble en arriendo. En Colombia, el arriendo es un negocio que mueve más de 24 billones de pesos cada año. Las cifras estiman que el 44% de las familias colombianas viven en esta modalidad.
Para 2019, se calculó que este sector de la economía tendría un golpe significativo debido al crecimiento de 4,51% de los costos de arrendamiento; es decir 1,36% por encima de la inflación. Sin embargo, las cifras (Fedelonjas) muestran el agotamiento del inventario de arriendos en los estratos 1, 2 y 3; cuya demanda en consecuencia conlleva a un aumento del canon de arrendamiento. Aquí te invitamos a analizar cómo influye el estrato socioeconómico a la hora de arrendar un inmueble.
¿Qué es el estrato socioeconómico?
El estrato socioeconómico corresponde al instrumento técnico que permite al estado clasificar la población de los municipios y distritos del país, a través de las viviendas y su entorno, en estratos o grupos socioeconómicos diferentes. Se realiza, para cobrar los servicios públicos domiciliarios con tarifas diferenciales por estrato y para asignar subsidios en diferentes áreas de acuerdo con una política económica establecida legalmente. De esta manera, quienes tienen más capacidad económica pagan más por los servicios públicos por ejemplo; contribuyendo así para que los estratos bajos puedan pagar sus tarifas.
En la medida en que localiza geográficamente a la población, según sus características socioeconómicas, permite orientar la planificación de la inversión pública, realizar programas sociales como la expansión y el mejoramiento de infraestructura de los servicios públicos y vías, ocuparse de la salud y el saneamiento básico, y la educación y la recreación en las zonas que más lo requieran. Asimismo, sirve para cobrar tarifas de impuestos asociados a los inmuebles como el predial unificado, en forma diferencial por estrato.
Influencia del estrato en la renta inmobiliaria
El estrato socioeconómico asignado a un grupo de inmuebles se basa en la caracterización de zonas homogéneas físicas y zonas homogéneas geoeconómicas. A partir de la intersección de ambas zonas se consolidan subzonas que serán debidamente clasificadas en alguno de los 6 estratos socioeconómicos definidos por la Ley 142 de 1994:
- 1: Bajo – Bajo
- 2: Bajo
- 3: Medio – Bajo
- 4: Medio
- 5: Medio – Alto
- 6: Alto
Con base en dichos criterios físicos y económicos es posible estimar algunas relaciones intrínsecas existentes en el juego de demanda y oferta de inmuebles para la compra o renta basados en el estrato socioeconómico. Veamos cuatro relaciones básicas que habrás de comprender si eres o quieres ser propietario de un inmueble para arrendar; o si eres un arrendatario interesado en tomar en alquiler un inmueble.
- Relación entre la demanda y la valorización
- Correspondencia entre ocupación y renta
- Costos de mantenimiento versus inversión
- Financiamiento de la inversión en finca raíz
Analicemos a continuación cada una de las relaciones vinculantes.
Relación entre la demanda de alquiler y valorización
Al momento de arrendar un inmueble muchos arrendatarios se preguntan en primer lugar cuál es el estrato socioeconómico del inmueble. Esta pregunta es casi intuitiva; el estrato condiciona entre otras cosas el cobro del valor de los servicios públicos domiciliarios.
Agua, alcantarillado, basuras, energía, gas, internet y hasta administración (si se trata de propiedad horizontal), tendrán un valor diferenciado de acuerdo con el estrato. Teniendo en cuenta la capacidad adquisitiva promedio de los colombianos (1 a 3 salarios mínimos), conviene para los arrendatarios que el pago por servicios públicos no sea alto.
En Bogotá, los estratos socioeconómicos 1, 2 y 3 son aquellos que soportan la mayor demanda de inmuebles en arriendo. Las razones son: el valor de los servicios públicos es mucho menor gracias a los subsidios del estado y de los estratos 5 y 6. La alta demanda de alquiler es conveniente para los propietarios ya que el canon de arrendamiento y ocupación es estable; por tanto, la valorización de la inversión en finca raíz allí es consecuentemente alta.
Con beneficios a los arrendatarios y arrendadores, los estratos socioeconómicos 1, 2 y 3 ofrecen un mercado atractivo. Si la intención de un inversor es rentar, considere pertinente invertir en inmuebles de estos estratos.
Correspondencia entre ocupación y el estrato
El estrato socioeconómico influye en el tiempo de permanencia en una vivienda arrendada. Un inmueble en un estrato alto puede incurrir en altos costos que los arrendatarios optan por no pagar en un lapso muy largo (en este escenario, este tipo de arrendatarios prefieren comprar un inmueble propio).
Una ocupación baja afecta a los propietarios ya que el inmueble queda mucho tiempo vacío generando costos administrativos que no son cubiertos. Usualmente los estratos 5 y 6 tienen una ocupación menor que los inmuebles ubicados en estratos menores, con otra agravante; una vez desocupados, los inmuebles en estratos altos toman un mayor tiempo promedio para ser rentados.
Al respecto aconsejamos a los inversores adquirir inmuebles ubicados en estratos caracterizados por rentas con un tiempo de permanencia más elevado y mayor rotación en caso de desocupación del inmueble, es decir estratos 1, 2, 3.
Costos de mantenimiento versus inversión
Barrios ubicados en estratos socioeconómicos altos conllevan usualmente a gastos mayores. Esto incluye expensas como la administración, el pago de servicios públicos y el pago de impuestos. Un propietario que vele por el bienestar de su inmueble pertenezca activamente a una comunidad, deberá invertir en proporción equivalente a las demandas de la subzona de estratificación a la que pertenece.
Usualmente el pago de altos expensas de administración y demás sopesan variables como calidad de vida y seguridad que puede ofrecer un barrio cuyo estrato socioeconómico es alto. Adquirir un inmueble con estratificación alta podría ser conveniente para habitarla. No obstante, los inversores con el objetivo de invertir y arrendar habrán de evitar una ocupación y rotación baja, además de eludir costos de mantenimiento de inmueble demasiado altos.
Financiamiento de la inversión en finca raíz
Los estratos bajos cuentan con algunos beneficios en el financiamiento de un inmueble y en intereses por créditos hipotecarios. Un inversor puede adquirir un inmueble en estrato 2 por ejemplo con un % de interés bajo; obteniendo una ventaja económica bastante amplia en la renta a devengar.
No obstante, cabe resaltar que la renta de un inmueble en estrato bajo puede estar sujeta a cierto grado de informalidad que juega en detrimento de la renta misma; en este escenario e incluyendo los estratos altos asegúrese de que existan los elementos contractuales pertinentes para hacer valer los derechos de los arrendatarios y arrendadores.
Estrato e inmuebles para la compra
Naturalmente la compra de un inmueble de mayor estrato tiene sus pros y sus contras. Podríamos decir que es mucho más fácil vender un inmueble cuyo estrato socioeconómico es bajo. Por su parte un inmueble de estrato 5 o 6 puede tomar mucho más tiempo. Sugerimos a nuestros inversores tener la siguiente premisa en mente:
- Al comprar un inmueble pensando en vivir en él, probablemente valga la pena hacerlo en un estrato alto. Muchos propietarios reconocen la importancia de la calidad de vida, seguridad e infraestructura que ofrecen los barrios de estratos altos para sus vidas y la de sus familiares.
- Adquirir un inmueble pensando en inversión, sin duda alguna recomendamos que se realice el análisis de muchas variables incluyendo el estrato. Recomendamos altamente la compra de inmuebles en estrato 3 e inclusive 4; dado que recibe los beneficios de bajos costos, alta ocupación y rotación con perfiles de arrendatarios de ingresos estables.
A continuación, dejamos algunas de las normas vigentes en términos de estratificación de los inmuebles en Colombia.
Normas vigentes Decreto 0007 de 2010
“Por el cual se reglamenta el artículo 11 de la Ley 505 de 1999 y el parágrafo 1° del artículo 6° de la Ley 732 de 2002”
Decreto 262 de 2004
Por el cual se modifica la estructura del Departamento Administrativo Nacional de Estadística DANE y se dictan otras disposiciones.
Ley 732 del 25 de enero de 2002
Por medio de la cual se establecen nuevos plazos para realizar, adoptar y aplicar las estratificaciones socioeconómicas urbanas y rurales.
Ley 689 de 2001
Por medio de de la cual se modifica parcialmente la Ley 142 de 1994.
Ley 505 del 25 de junio de 1999
Por medio de la cual se fijan términos y competencias para la realización, adopción y aplicación de la estratificación a que se refieren las Leyes 142 y 177 de 1994, 188 de 1995 y 383 de 1997 y los Decretos Presidenciales 1538 y 2034 de 1996.
Publicada en el Diario Oficial N° 43618 del 29 de junio de 1999.
Ley 142 del 11 de julio de 1994
Régimen de servicios públicos domiciliarios Capítulo IV Estratificación Socioeconómica – (Artículos 101 a 104).
Conclusión
Invitamos a nuestros lectores a llevar a cabo una asesoría inmobiliaria completa a la hora de comprar un inmueble para la inversión. El negocio inmobiliario en Colombia tiene un crecimiento atractivo reflejado en la estabilidad de los arriendos en estratos medios. La consolidación de planes parciales de renovación urbana por ejemplo, dejan a la luz un negocio bastante lucrativo; dado que es posible adquirir un inmueble cuyo barrio de estrato medio o bajo será objeto de renovación, valorizando así el valor del inmueble.
La valorización de un inmueble a través de un plan parcial de renovación, por ejemplo; garantiza rentas mucho más altas en estratos socioeconómicos promedios. Si es de tu interés invertir en inmuebles de alta valorización ponte en contacto con EPICA. Nuestros expertos inmobiliarios estarán prestos a colaborar y brindarte la información idónea para una inversión inmobiliaria exitosa.
