En el mercado de la adquisición de viviendas en Colombia, el encargo fiduciario se erige como una herramienta indispensable y resulta vital tanto para inversores como para potenciales compradores.
Los encargos fiduciarios, gestionados a través de las fiduciarias, quienes están reguladas por la Superintendencia Financiera, requieren una revisión minuciosa antes de la firma, en este artículo, mencionaremos los elementos clave que toda persona debe analizar antes de comprometerse con un encargo fiduciario.
Encargo fiduciario
El encargo fiduciario va más allá de ser un simple documento contractual, representa un compromiso integral que abarca desde la planificación hasta la ejecución de proyectos inmobiliarios, asegurando una gestión transparente de recursos y responsabilidades para todas las partes involucradas.
Su función principal es establecer las reglas y compromisos entre las partes involucradas en el desarrollo y adquisición de bienes raíces.
¿Cómo funciona?
El contrato de encargo fiduciario cobra vida cuando un Fideicomitente, confiado en una sociedad fiduciaria, delega la administración o entrega de bienes para la ejecución de actividades específicas.
Este acto se rige por un contrato detallado que define la finalidad e instrucciones precisas, este proceso radica en que, a diferencia de la fiducia mercantil, no se produce una transferencia de propiedad ni se constituye un patrimonio autónomo, salvaguardando los recursos aportados dentro del patrimonio del Fideicomitente.
Identificación de las partes
El inicio de cualquier encargo fiduciario revela la identidad de las partes involucradas: la fiducia, la constructora y los detalles específicos del proyecto inmobiliario.
Desde el nombre del proyecto hasta el número de etapas y la cantidad total de inmuebles, esta sección proporciona el contexto esencial para la comprensión del compromiso.
Plazos cruciales en el encargo fiduciario
La gestión del tiempo juega un papel crucial en los encargos fiduciarios, ya que la revisión detallada de los plazos establecidos en el contrato revela no solo el período para alcanzar el punto de equilibrio, sino también el lapso proyectado para el desarrollo de la obra.
Aclarar que el inicio del conteo para el punto de equilibrio, no coincida con la paralización del proyecto, esto es esencial para evitar confusiones comunes.
Obligaciones del comprador en el encargo fiduciario
Más allá del pago mensual de la cota inicial, el comprador asume compromisos relacionados con su capacidad de endeudamiento, la presentación para firmar documentos clave, como la promesa de compraventa y/o la escritura pública, y la responsabilidad de recibir el inmueble, estas obligaciones requieren atención cuidadosa por parte del inversionista.
Cláusulas de penalidad
Es muy importante analizar cómo estas cláusulas están redactadas y en qué situaciones aplican, proporcionar una visión clara de las posibles contingencias.
Las constructoras tienen la facultad de ajustar estas cláusulas, destacando la importancia de su comprensión en el contexto de los gastos operativos y comerciales ya incurridos.
La última revisión crítica
El último paso antes de firmar un encargo fiduciario es comprender las causales de terminación, desde el cumplimiento del objeto del contrato hasta acuerdos mutuos entre constructora y comprador, estas son las variables que pueden poner fin al encargo fiduciario.
La exploración de estas causales, específicas para cada contrato, es esencial para una toma de decisiones bien informadas.
Encargo fiduciario vs. Fiducia mercantil
La normativa colombiana, aunque no define explícitamente el encargo fiduciario, establece una distinción crucial con la fiducia mercantil, mientras esta última implica la transferencia de propiedad, el encargo fiduciario se caracteriza por la mera entrega de bienes sin constituir un patrimonio autónomo.
La Circular Básica Jurídica 007 de 1996 de la Superintendencia Financiera arroja luz sobre este concepto, destacando su vínculo con el mandato y la ausencia de transferencia de propiedad.
Conclusión
El encargo fiduciario es mucho más que un simple trámite contractual, es un vínculo que implica compromisos y responsabilidades, para inversionistas y compradores de bienes raíces en Colombia, la lectura detallada y la comprensión de los elementos clave de este contrato son la clave para tomar decisiones informadas y estratégicas.
En un mercado inmobiliario en constante evolución, el conocimiento del encargo fiduciario se convierte en una herramienta poderosa para aquellos que buscan maximizar su inversión y asegurar una transacción inmobiliaria exitosa.
