“No tengo afán en vender”, “Intentemos en ese precio y vamos mirando que pasa”, o “Los vecinos están vendiendo en ese precio”, son algunas de las expresiones e ideas más comunes usadas por propietarios de inmuebles, cuando sin saberlo, están sentenciando al inmueble a durar mucho tiempo sin vender.
Una característica natural de los activos inmobiliarios es el tiempo que tardan en tener la posibilidad de transformarse en activo líquido, en otras palabras es que usualmente los inmuebles tardan un tiempo considerable en convertirse en dinero disponible, esto en comparación con otro tipo de activos; sin embargo el hecho de no tomar decisiones acertadas, por ejemplo en este caso, la fijación del precio, agregan aún más tiempo a la conversión en efectivo, o incluso la imposibilidad de lograrlo.
En Épica, durante los últimos 5 años, analizamos una muestra de 3.000 inmuebles. Y uno de los aspectos más interesantes que examinamos, fue el tiempo que tardó un inmueble en ser vendido, dependiendo del momento en el que se asignó un precio correcto de acuerdo con el comportamiento del mercado y su estrato, te invitamos a ver la gráfica a continuación.
De acuerdo con la información obtenida después del análisis de los datos, encontramos que es determinante fijar un precio adecuado desde el inicio de la gestión, puedes observar que por ejemplo un inmueble en estrato 4 tardó en promedio 85 días en ser vendido si su precio se fijó correctamente desde el inicio de la comercialización, sin embargo si su precio se corrigió entre el día 31 y 60 de la comercialización, ese mismo inmueble tardaría en promedio 143 días en ser vendido, y si la corrección del precio ocurrió entre el día 61 y 90, tardaría 266 días; esto quiere decir que la ineficiencia por asignación equivocada de precio a un inmueble estrato 4 en este caso, sería entre 58 y 181 días si hay corrección de precio, si no la hay la ineficiencia por supuesto será indeterminada.
Ahora, concretemos cuales son los 3 errores y las 3 consecuencias más comunes en la fijación equivocada del precio de venta.
Errores
- Establecer la fijación del precio teniendo en cuenta únicamente los precios de inmuebles disponibles y cercanos.
- Ignorar indicadores económicos que influyen directamente sobre el mercado.
- Desconocer la participación de inmuebles competidores y asignar valoraciones subjetivas.
Consecuencias
- Aumento exponencial en el tiempo que tarda un inmueble en ser vendido.
- Lucro cesante durante un tiempo muy prolongado.
- Un inmueble pierde su propósito como activo y comienza a generar pasivos.
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