¿Cómo calcular y analizar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?

Las inversiones inmobiliarias ofrecen ventajas en generación de capital, construcción de patrimonio y apalancamiento, no obstante, la medición de su rentabilidad para el arrendamiento es un aspecto al que suele prestarse poca atención, incluso en la mayor parte de ocasiones es la característica a la que se deja en último lugar, o incluso en otros tantos casos suele no considerarse

Esto ocurre porque las decisiones que tomamos al comprar tienen un alto grado emocional, especialmente si se trata de un inmueble, pues nos deslumbramos porque es un inmueble bonito, nos dejamos guiar por la sensación de seguridad que da poseer una propiedad inmobiliaria y también por una serie de características que son muy subjetivas, de allí que es común encontrar valoraciones a propiedades que están compuestas por un alto “valor sentimental”, y perdemos de vista que los inmuebles son activos tangibles que compiten en un mercado donde existen más participantes con características muy similares, en muchos casos casi idénticas, y que asignarles un valor emocional y subjetivo tiene una consecuencia grave; rendimientos financieros negativos.

Es por lo anterior que consideramos importante hacer más cercana y amigable la evaluación financiera de una inversión inmobiliaria, para lo cual al final de este artículo podrás acceder a una calculadora que te permite evaluar la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria, sin embargo, antes empezaremos por definir algunos conceptos:

Costos:

Equivalen a la inversión inicial (precio de compra, gastos notariales, impuestos, mejoras, interés del crédito, etc), sumada a los gastos recurrentes (mantenimientos, cuotas de administración, impuestos, etc.)

Ingresos:

Son el monto que obtienes por arrendamientos y valorización.

Utilidad:

Es el valor resultante de tomar los ingresos y restarle los costos en un periodo de tiempo prudente y razonable para lograr determinar si es positiva o negativa.

ROI (retorno de la inversión):

Es un indicador utilizado para estimar el capital, indica el crecimiento total de la inversión, por ejemplo desde la compra de un inmueble hasta la venta.

TIR (tasa interna de retorno):

Al igual que el ROI, se utiliza para estimar el capital, sin embargo a diferencia del ROI indica el comportamiento de la tasa de crecimiento, usualmente en periodos anuales.

Flujo de caja:

Hace referencia a entradas y salidas de dinero como resultado del comportamiento financiero de la inversión, usualmente en periodos de tiempo mensuales y anuales.

Tasa de capitalización:

Es el porcentaje equivalente a la rentabilidad neta sobre el valor comercial del activo. Excluye costos de financiamiento.

Cash o cash:

Es un indicador que representa el porcentaje de efectivo disponible sobre el valor de la inversión. Incluye costos de financiamiento.

Por otra parte, es importante que te hagas las siguientes preguntas como inversionista:

  • ¿Estoy dispuesto a invertir a largo plazo?
  • ¿Quiero tener un rol activo o pasivo en la administración y comercialización del inmueble?
  • ¿Por qué estoy invirtiendo?, ¿Estoy buscando ingresos, valorización o ambas?
  • ¿Pienso vivir en e inmueble, pienso arrendarla o es una combinación de ambas?
  • ¿Dónde tengo colocadas mis inversiones?
  • ¿Cómo pienso financiar mis inversiones?
  • ¿Cuál es mi tolerancia al riesgo?
  • ¿Cuál es el objetivo principal de mi inversión? Generación de ingresos, construcción y protección de patrimonio o pensar en mi jubilación.

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