Aspectos clave para entender la ley de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia

Conoce a profundidad los puntos más relevantes de la ley de arrendamiento en Colombia

Es poco común que las personas sepan que los contratos de arrendamiento para inmuebles se dividen en dos grandes grupos, los inmuebles destinados a vivienda por una parte, y los inmuebles destinados a comercio otra.

Nos concentraremos en el primer grupo, específicamente en vivienda urbana, y la principal razón es que estas dos características, 1. Inmueble uso vivienda y 2. Inmueble urbano, son condiciones esenciales para que los contratos de arrendamiento estén cobijados por la Ley 820 de 2003.

Dado que generalmente existen interpretaciones equivocadas, abordaremos los puntos más consultados frente a la Ley 820 de 2003:

Conoce la ley 820 de 2003

¿Quién es el arrendatario y quién es el arrendador?

Arrendatario y arrendador no son lo mismo, el arrendatario es la persona que toma en arrendamiento el inmueble y el arrendador es la persona propietaria o administradora del inmueble o contrato de arrendamiento.

¿Cómo terminar un contrato de arrendamiento en Colombia? Hablemos del tiempo

Tanto arrendatario, como arrendador se encuentran ante dos posibilidades para la terminación del contrato de arrendamiento:

Sin sanción

Si la terminación del contrato se da al finalizar su periodo original o cualquiera de sus prorrogas no habrá sanción para ninguna de las partes, sin embargo es importante tener en cuenta que para que esto ocurra, el aviso de terminación del contrato deberá darse a la otra parte mediante el canal acordado en el contrato (correo electrónico, carta física, etc.) con al menos 3 meses de anticipación a la finalización del contrato o sus prorrogas.

Según la ley de arrendamiento, de no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

Con sanción

Si la terminación llegase a ser pretendida en cualquier otro momento que no sea la finalización del periodo inicial o sus prorrogas, deberá indemnizarse a la otra parte con el pago de la suma equivalente a 3 cánones de arrendamiento. Tenga en cuenta que si se trata de inmuebles que tengan cuota de administración, esta no deberá ser incluida en el valor de la sanción. 

 

Veamoslo con un ejemplo;

Un contrato de arrendamiento que inició el 01 de enero de 2021, el periodo de duración acordado es 1 año y sus prorrogas también tendrán una duración equivalente a 1 año.

Si alguna de las partes deseara terminarlo debe tener en cuenta los requisitos exigidos por la Ley 820 de 2003, entre los cuales se encuentra el tiempo necesario de aviso para la terminación.

¿En qué caso habría sanción y en cuál no?

Sin sanción: La parte que desee terminar el contrato de arrendamiento dio aviso de la terminación antes del 01 de octubre de 2021 y el contrato finalizará el 31 de diciembre de 2021, y así sucesivamente cada año que se renueva.

Con sanción: La parte que desea terminar el contrato indica que quiere que este termine el 15 de agosto de 2021, por ejemplo. Caso en el cual deberá reconocer la suma de 3 cánones de arrendamiento a la otra parte, y sus obligaciones terminarán el 15 de agosto de 2021 si están a paz y salvo.

Servicios públicos, ¿Cómo se procede con esto? de acuerdo a la ley de arrendamiento

Es importante partir del hecho de la importancia de establecer que parte estará a cargo de los servicios públicos.

Cuando se trate del arrendatario quien esté a cargo de los servicios públicos, el arrendador podrá exigir al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes.

La garantía o depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor de los servicios públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001. El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3) últimos períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%).

Según la ley de arrendamiento, en cuanto a la exigibilidad, las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él, la cual se entenderá prestada con la presentación de la demanda.

servicios publicos según la ley de arrendamiento en colombia

Obligaciones de las partes en la ley 820 de 2003

Al firmar un contrato entre 2 partes, se debe incurrir en obligaciones y responsabilidades de cada lado, las más importante por cada lado son:

Obligaciones del arrendador

  1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble.
  2. Mantener en el inmueble, los servicios en buen estado
  3. Mantener en el inmueble, las cosas y los usos conexos en buen estado

Obligaciones del arrendatario

  1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido
  2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento
  3. Pagar a tiempo los servicios, así como las expensas comunes en los casos que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato

Revisión del artículo 22 de la ley 820 de 2003

Causales de terminación unilateral por parte del arrendador, algunas de estas son:

  1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.
  2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
  3.  La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos.

¿Para qué surge la ley de arrendamiento en Colombia?

La Ley 820 de 2003 surge para poder instaurar condiciones elementales en los contratos de vivienda urbana en Colombia en consecuencia a la informalidad de dichos contratos que tiempo atrás se presentaba a causa de la falta de parámetros estándar para determinar un punto medio entre arrendatarios y arrendadores.

Por ejemplo, una de las regulaciones más destacadas es el valor de los arrendamientos y su incremento anual, este último no puede exceder el equivalente al IPC resultante de año anterior, aspecto que también le permite a los gobiernos nacionales establecer políticas de vivienda.

Conclusión

En definitiva, la ley de arrendamiento en Colombia permitió regular y darle un orden a las operaciones de renta de vivienda urbana en el país.  Sin duda puede ser algo engorroso, por lo que si necesitas una mano de una inmobiliaria en Bogotá, estamos al alcance de un clic 😉

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