¿Qué hacer cuando un arrendatario no paga el arriendo?

Uno de los escenarios más frecuentes a los que debe enfrentarse el arrendador es el no pago del arrendamiento por parte del arrendatario.

El pago del arrendamiento dentro del plazo acordado es una de las obligaciones fundamentales del contrato de arrendamiento y se encuentra en el numeral 1 del artículo 9 de la Ley 820 de 2003 que normaliza el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, también trata este aspecto el Código Civil en el artículo 2000.

Por lo anterior vamos a tratar algunos de los puntos más destacados de esta frecuente situación:

Factores a tener en cuenta con la falta de pago del arriendo

Incumplimiento del contrato

El no pago o el pago fuera del plazo acordado del arrendamiento se constituye como un incumplimiento al contrato de arrendamiento, elemento suficiente para que el arrendador decida terminar el contrato por justa causa y además reclamar a su favor las sanciones estipuladas.

Tiempos y plazos

El plazo establecido será el que se acuerde en el contrato de arrendamiento y en caso de que no se hubiere fijado se hará de acuerdo con la costumbre del país, esto teniendo en cuenta el articulo 2002 del Código Civil colombiano.

En Colombia suele acordarse como plazo los primeros 5 días calendario de cada mes en curso.

Cantidad de veces que se repite la situación de pago tardío ¿Es la primera vez o ya es costumbre?

Cuando hay falta de pago del arriendo o el arrendatario se atrasa constantemente hay que poner límites.

Ten precaución si en repetidas oportunidades soportas el pago con retraso en varias ocasiones, pues esto constituirá la aceptación tácita en el cambio del plazo pactado entre las partes.

Cuando se presenta esta situación, el arrendatario suele indicar a su favor que el arrendador aceptó tácitamente el cambio de condiciones en el contrato.

¿Cómo terminar el contrato de arrendamiento por la falta de pago?

Es recomendable como primera instancia procurar un acuerdo entre las partes a través de un centro de conciliación, centro de convivencia, conciliador en equidad, defensoría del pueblo o notaría.

Pero, también es posible terminar el contrato de arrendamiento, para esto el arrendador deberá enviarle una comunicación al arrendatario solicitando la entrega del inmueble e indicando la terminación del contrato y la causa de incumplimiento precisa de acuerdo con el artículo 22 de la Ley 820 de 2003 cuando se trate de arrendamiento de vivienda urbana.

Es necesario que la comunicación sea escrita para que pueda constituirse como una prueba ante un posible proceso judicial para la recuperación del inmueble, aunque en acuerdo o conciliación se puede determinar la fecha de entrega y el pago sobre las sumas adeudadas.

Acuerdos de pago

Cuando el arrendatario no paga el arriendo, el arrendador puede acordar con este el pago de los arrendamientos adeudados y es sugerible solo si el arrendatario tiene voluntad manifiesta de pago dado que en caso contrario generará mayores perjuicios al arrendador dado que su única garantía es el derecho de retención.

Restitución del inmueble como única alternativa

Si el arrendatario no hace entrega voluntaria del inmueble, es posible presentar una demanda civil para que un juez ordene la restitución del inmueble, así como el pago de los daños ocasionados.

Esta demanda deberá presentarse ante un juez civil donde habite el demandado o ante un juez de pequeñas causas si el valor de lo reclamado en la demanda no supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes. También puede solicitarse al mismo juez el inicio de un proceso ejecutivo para el pago de las sumas adeudadas y los daños percibidos.

En conclusión, recuerda siempre asesorarte adecuadamente con una inmobiliaria y estar respaldado, los contratos de arrendamiento, así como su ejecución y administración no son un tema menor y al que se le deba prestar poca importancia, en especial cuando te das cuenta que no sabes que hacer cuando no pagan el arriendo.

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