“No tengo afán en arrendar”, “Intentemos en ese precio y vamos mirando que pasa”, o “Los vecinos están arrendando en ese precio”, son algunas de las expresiones e ideas más comunes de propietarios de inmuebles, cuando sin saberlo, están condenando al inmueble a durar mucho tiempo sin arrendar.
La naturaleza más habitual de un inmueble sugiere que es una inversión, es decir que es un activo que tiene como propósito generar algún tipo de beneficio, normalmente económico, bien sea porque lo compraste para habitarlo y por ende no pagas arriendo, o porque su propósito es que justamente sea arrendado y por esto te paguen un precio determinado.
Sin embargo, si el caso es colocarlo en arriendo, cuando se toman decisiones equivocadas con la fijación del precio del arrendamiento en el mercado, ocurre todo lo contrario, causando inconvenientes que van desde la ineficiencia financiera del activo inmobiliario a causa de estar desocupado, hasta el deterioro por la falta de uso, pasando por el pago de impuestos, mantenimientos y cuotas de administración entre otros.
En Épica, durante los últimos 5 años, analizamos una muestra de 3.000 inmuebles. Y uno de los aspectos más interesantes que examinamos, fue el tiempo que tardó un inmueble en ser arrendado, dependiendo del momento en el que se asignó un precio correcto de acuerdo con el comportamiento del mercado y su estrato, te invitamos a ver la gráfica a continuación.
De acuerdo con la información obtenida después del análisis de los datos, encontramos que es determinante fijar un precio adecuado desde el inicio de la gestión, puedes observar que por ejemplo un inmueble en estrato 4 tardó en promedio 42 días en ser arrendado si su precio se fijó correctamente desde el inicio de la comercialización, sin embargo si su precio se corrigió entre el día 15 y 30 de la comercialización, ese mismo inmueble tardaría en promedio 77 días en ser arrendado, y si la corrección del precio ocurrió entre el día 31 y 60, tardaría 121 días; esto quiere decir que la ineficiencia por asignación equivocada de precio a un inmueble estrato 4 en este caso, sería entre 35 y 79 días si hay corrección de precio, si no la hay la ineficiencia por supuesto será indeterminada.
Ahora, concretemos cuales son los 3 errores y las 3 consecuencias más comunes en la fijación equivocada del precio de arrendamiento.
Errores
- Establecer la fijación del precio teniendo en cuenta únicamente los precios de inmuebles disponibles y cercanos.
- Ignorar indicadores económicos que influyen directamente sobre el mercado.
- Desconocer la participación de inmuebles competidores y/o asignar valoraciones subjetivas.
Consecuencias
- Aumento exponencial en el tiempo que tarda un inmueble en ser arrendado.
- Ausencia de ingresos por arrendamiento durante un tiempo muy prolongado.
- Un inmueble pierde su propósito como activo y comienza a generar pasivos.
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