Cuando se habla de limitaciones al dominio de un inmueble entendemos que el inmueble en cuestión tiene una restricción al momento de disponer de este o planear la realización de modificaciones a la propiedad. Estas limitaciones pueden generarse por diferentes causas, pero los efectos serán los mismos, en cualquier caso, el inmueble no se podrá modificar, comercializar o enajenar apropiadamente.
Es importante conocer y saber cuáles pueden ser estas limitaciones al dominio de un inmueble antes de pensar en adquirirlo o invertir en este. Se debe tener en cuenta que la propiedad puede tener algunas restricciones, que podrían ser causantes de privación de ciertos derechos sobre el inmueble o propiedad.
Tipos de limitaciones al dominio de un inmueble
Existen varias formas en las que estas limitaciones se pueden presentar dependiendo de la naturaleza misma del dominio, a continuación te explicamos algunas de ellas:
- Usufructo de un inmueble: Consiste en el derecho a hacer uso de una propiedad conservando su integridad, pero sin ser dueño de esa propiedad. El pleno dominio del inmueble se divide en: Nudo propietario, dueño del inmueble con la limitación de no disfrutar de este; y usufructo, tendrá derecho a disfrutar del inmueble propiedad del nudo propietario.
- Patrimonio de familia: Esta limitación de dominio consiste en la figura jurídica con la cual se protege el inmueble declarándolo patrimonio familiar, de posibles hipotecas, embargos o remates causados por deudas del propietario. Al declararse patrimonio familiar, se restringe cualquier negocio que se desee hacer con el bien inmueble.
- Afectación a vivienda familiar: Similar al caso anterior, esta figura jurídica protege la vivienda a favor del cónyuge o compañero permanente del propietario, protegiendo el bien inmueble de posibles hipotecas o embargos, pero restringiendo cualquier comercialización con este.
- Embargo: Esta limitación al dominio se da cuando el propietario del inmueble tiene una deuda que no se canceló y por la cual el acreedor tomó medidas judiciales contra el propietario. El embargo no permite que el bien inmueble se comercialice, limitando el dominio de éste hasta que el propietario cancele la inscripción del embargo.
- Vienes adquiridos con subsidio: Según la Ley 1537 de 2012, los bienes inmuebles adquiridos con subsidio tendrán el limitante para venta o arrendamiento durante los primeros 10 años contables desde que se adquiera la propiedad, una vez transcurrido este tiempo se podrá comercializar el inmueble.
¿Cómo identificar estas limitaciones al dominio de un inmueble?
La mejor forma de identificar cualquier limitante al dominio del inmueble de interés es realizando un estudio de títulos. Este estudio consiste en hacer un análisis completo del inmueble y sus documentos de propiedad, asegurarse de que todo se encuentra en orden para evitar posibles inconvenientes.
El estudio de títulos será realizado por un profesional especialista en el tema, ya que se trata de un proceso en el que se estudiarán y analizarán los contratos de compras y ventas anteriores, y con el cual se identificarán las limitaciones que puedan existir. Con este estudio, aparte de las limitaciones al dominio del inmueble, se identificará cualquier gravemen de la propiedad.
Se debe poner especial atención a las limitaciones tipo «servidumbres”, ya que son limitaciones que usualmente no figuran en las escrituras o certificados del inmueble, en estos casos estas limitaciones pueden ser identificadas a través de las fichas catastrales, donde se muestran distintos detalles de la propiedad.
El punto importante es buscar asesoría e identificar cualquier limitación antes de proceder con la negociación, en caso de percatarse de alguna el valor del inmueble puede cambiar y el comprador puede retractarse de adquirirlo.
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